房貸是什麼?房貸試算、房貸利率試算大解析-買房投資｜自住｜出租可行嗎？

喜歡白話文說房貸，很多人都喜歡把簡單事情複雜化

但我喜歡讓事情透明簡單明瞭，攤開來說明白！

房貸利率也是很好懂，先從房貸成數到每月還款，房貸試算好容易

買房自住會建議嗎？還是應該要投資或出租呢？

在這篇文章中你會得到所有解答。

房貸是什麼

房貸是以房子作為抵押品，來進行借款。

簡單來說房屋抵押貸款就是當你需要一筆龐大資金拿你的房子作為擔保品

來向銀行進行貸款，而每個月還款固定的金額，直到貸款還完的那天

如果因為情節重大未能還款，銀行是可以直接把你的房子作處分

所以每個月準時還款是很重要，要在每個月繳款錢先預備好金錢。

房屋貸款條件

申請房屋 貸款 條件有哪六大項：

1.具有中華民國國籍

需要有中華民國國籍才有辦法申請房貸。

2.年齡需要在18歲以上

成年人才可以申請房貸。

3.工作穩定

工作越穩定，銀行越喜歡借錢給你，穩定才可以創造固定還款。

4.財力狀況良好

財力狀況好也代表平時有在存錢，並不是月光族，財不會導致無法準時還款。

5.信用狀況良好

信用是人最重要的一項評估，看聯徵分數就是很好的評估。

6.房子本身條件

房屋屋齡、房屋種類、房屋附近環境、房屋的重大事故。

房屋貸款試算

購屋可貸成數試算

首先要知道的是各個區域能貸款比率是不同的，基本上是6~8成都有

什麼是貸款成數呢？白話說：整個房子的總價值可以貸款的百分比是多少

6~8成是天差地遠的差距，為什麼？假設我們以1,000萬的房子來說

一個頭款要付400萬以及一個頭期款要付200萬，就知道是多麽誇張的數字了

200萬可能過幾年稍微撐一下應該還可以，但400萬不是說撐不撐一下的問題！！

所以要買房前首先要知道的是，你的頭期款到底能不能拿得出來，才有後續的問題。

讓我們一起來動手貸款成數試算，算過之後就會初步了解是否有能力支付頭期款。

建議購屋預算

分享一下我自己算完可以買多少預算的房屋，大約是落在800萬左右就非常緊繃

可能頭期款需要家人的支柱才能夠支付，我是怎麼算的呢？

用平均月薪俸的1/3去計算，如果有中意的房屋超過這個上限，那還是不建議買房

不然每個月的還款壓力太大，還要考慮到孩子會出生基本開銷、父母會老有龐大醫療支出

這些都是要列入考量的點，畢竟一貸就是40年，花大筆的錢更要慎重思考。

讓我們一起來動手建議購屋預算，算過後就會知道目前的預算只能買多少的房屋。

購屋每月還款金額

我們繼續以1,000萬作為例子，如果貸款成數為2成，利率為2%，40年還款

每個月還款的金額大約為3萬元，幾乎等於一般人的一份薪水了，其實一個人負擔還挺大

換算成夫妻共同承擔那我覺得還過得去，等於說一個人負擔1萬5是還可以接受的。

還是要看有沒有迫切需要，如果討論覺得有這個必要性，那我覺得並沒有什麼不可以。

讓我們一起來動手購屋每月還款金額，這是最後一個步驟，可以準備好確認是否要買房。

利率選擇

利率的選擇有分為三種：

1.固定利率

優點：

• 不隨著市場上而變化

• 較適合安逸穩定類型的人

• 看中的是目前利率處於低點

缺點：

• 市場難以預測

• 別人在享受低利率，你還在受難

2.一段式利率

優點：

• 利率會隨市場而變動

• 較適合願意跟隨市場走的人

缺點：

• 原本的利率更優

• 不利於升息以及通膨加劇

3.多段式利率

優點：

• 利率會跟隨市場而變動

• 適合愛賭注及風險的人

缺點：

• 整個利率合計可能較高

• 升息還款壓力大

台灣平均不吃不喝20年才買得比房

這個數據是從哪裡得來的？大家有聽過房價所得比嗎？

房價所得比＝不動產價（中位數）/ 家庭可支配所得（中位數）

*可支配所得＝穩定收入（薪水）- 固定支出

在全球統計後台灣是位於20.1左右，相較於其他國家日本東京 12.4、美國紐約 10

我們已經算是高的，所以如果面臨房價繼續漲的情況，薪水沒有跟著調漲

這個數值只會越來越高，只會導致年輕人更買不起房子，真的要買也要花好長的時間。

買房子來收租好嗎

如果要買房子當收租行嗎？我很肯定地說，不行！！

根據統計調查在台灣，靠收租得來的收益每年只有1.9%的平均報酬率

如果真的想考慮收租的話那真的要好好想清楚，1.9%大概是比定存好一點點而已

而且需要花費很大的力氣去做管理，而且租客的品質要做嚴格的篩選

很難說不會遇到想破壞你房子的人，發生這種事整個房屋的價值會直接往下掉

甚至還要倒貼錢去做整修反而得不償失！！

畢竟人的心態會想著，反正那又不是我的房子，我愛怎樣就怎樣。

還要考慮到「房屋稅及地下稅」，是很難打平的，出租只能消減還款的壓力

但我不禁一想如果不是拿來自助卻還需要倒貼錢，當初為什麼要買房？

所以買房目的一定要很清楚，才不會買了之後被這些壓力壓得無法喘息。

買來投資賺價差可行嗎

現行因為法規的問題，自從房地合一稅上線之後，如果要做炒房的人就會比較困難。

為什麼呢？只要在二年內取得及販售就會課徵45%的稅，假設以近年來說平均漲15%為標準

買了1,000萬的房子，漲了15%，總共是漲了150萬，但要被課徵45%，總共獲利82.5萬

報酬率僅剩下8.25%，那其實可以直接投資股票就好，不需要花費很大的功夫做買賣

15%是個很不錯的數字，但侷限於某些地區，有些地方是幾乎沒有什麼漲幅的

且未來不一定會是上漲，臺灣房子只能拿來保值，不應該奢望他升值。